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揭露房屋认购合同“十霸”教您如何规避类似陷阱

2008-03-31 11:03 来源:芒果不动产 作者:小乔 查看:
    昨日,沈阳市消协公布了沈阳商品房认购合同中的十大“霸王条款”,并组织“3·15”律师团对不平等格式条款进行了点评。

  一霸:认购书签订后不退定金

  典型条款:“认购人签订本认购书时,即交付定金。认购书签订后,定金不退。”

  ■律师点评:定金条款是对合同签订双方的约束。认购合同签订后,无论何种原因,定金不退还,这是单纯站在开发商立场设立的。

  ●消协支招:上述条款改成:“因不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同不能订立的,出卖人应将定金返还买受人;如是因出卖方原因或过错而导致不能签订商品房买卖合同的,出卖人应双倍返还认购人的定金。”

  二霸:收取诚意金却无息退还

  典型条款:“认购当日,如乙方认为甲方房源有任何不妥之处,甲方无息退还乙方全部诚意金。”

  ■律师点评:开发商在领取到(预)销售许可证之前,向购房者收取任何预订款性质费用,都属于违规行为。无息退还诚意金是免除开发商责任的无效条款,也是开发商短期融资的一种手段。

  ●消协支招:购房者应与开发商协商,约定因开发商过错导致购房者选房不成,开发商在返还诚意金的同时,还应向购房者支付违约金。

  三霸:模糊“认购”概念好圈钱

  典型条款:“认购人须在签订此房保留协议之日向出卖人支付保留金人民币贰万元整,并在三日内根据所选择的付款方式补足其余房款。”

  ■律师点评:通过与认购人签订所谓“房屋保留协议”,等于是集购房者的钱去建房。

  ●消协支招:如果开发商已取得商品房预(销)售许可证,应与开发商签订正式《商品房买卖合同》。

  四霸:面积误差设置退补陷阱

  典型条款:“本预定书所签订之房屋面积为暂定面积,暂定面积如与实际面积有差异,差异部分按本预定书约定之价款多退少补。”

  ■律师点评:该格式条款侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权。面积误差过大,将影响房屋户型结构甚至使用功能,或房屋总价款增加幅度较大,增加认购人付款压力。

  ●消协支招:与开发商明确约定购房者能够承受的面积误差,对不能承受的面积误差约定公平、合理的解决办法。

  五霸:借法律术语来为其免责

  典型条款:“开发商所提供的相关销售资料及销售人员口述,仅供示范或参考之用,所有细节最终以政府审批之图及相关法律文件和双方签订的《商品房买卖合同》为准,认购人应清楚明白。”

  ■律师点评:该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性。其内容与法律规定相抵触,为无效条款。

  ●消协支招:对开发商的任何宣传资料或口头承诺,消费者要把相关内容写入合同或将开发商提供的价格、效果图、户型图、海报等作为合同附件,并明确约定违约责任。

  六霸:退认购房得开发商点头

  典型条款:“所购商品房一经认购,非出卖人同意,不准退。”

  ■律师点评:开发商设立该格式条款,显然排除了认购人依法解除《商品房认购合同》的权利,将这种权利的行使限制于“经开发商同意”,将退房的决定权绝对控制在开发商手中。

  ●消协支招:购房者发现开发商提供的商品房认购书、认购单、定购单、预定书等有类似约定,应要求开发商删除。同时,须添加开发商不能履约卖房应承担的责任。

  七霸:资料不实的责任不对等

  典型条款:“认购人声明此预定书内由其提供的资料全属真实。如因资料失实致使双方协议无法履行或通知延误,一切责任概由认购人负责,出卖人不承担责任。”

  ■律师点评:该条款属于权利义务不对等的格式条款。双方签订合同,都得向对方提供真实的材料,此条款却只字不提开发商的违约责任。

  ●消协支招:购房者应在协议中约定开发商提供不实资料的违约责任。

  八霸:约定举证责任藏“玄机”

  典型条款:“对于证明认购人是否按时到指定地点与出卖人协商签订《商品房买卖合同》的举证责任,由认购人承担。”

  ■律师点评:此条款属不公平的格式条款,并暗藏“玄机”,可能会导致开发商将预定商品房转让,或开发商没收认购人定金。

  ●消协支招:购房者在与开发商协商签订《商品房买卖合同》时,应留存开发商提供的合同文本,对签约情况以书面、录音、录像等方式记录下来,或请公证人员公证。

  九霸:开发商单方限制解约权

  典型条款:“认购人已接受公示之《商品房买卖合同》的内容,并同意按公示的《商品房买卖合同》条款签约。” [Page]

  ■律师点评:根据法律规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致《商品房买卖合同》未能订立的,如有定金条款的约定,出卖人应当将定金返还认购人。

  ●消协支招:与开发商协商一致后,将协商后的合同文本作为双方认购协议的附件。

  十霸:规定限制购房者协商权

  典型条款:“认购人签订本认购书时,已对认购条件有充分的了解并同意遵守,对所认购商品房状况也已充分了解。”

  ■律师点评:开发商想根据此条款限制购房者对合同条款的协商权,认购人不能以对“认购条件”不了解或误解为由,拒绝签订合同。

  ●消协支招:要查清楼盘是否属于合法的销售范围,再签订商品房买卖合同。

责任编辑(公瑾)
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