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物业违反合同 业主可要求减免物业费

2018-12-26 14:51 来源:芒果在线 作者:网络 查看:

昨日,沈阳市中级人民法院发布物业纠纷典型案例。

据介绍,随着公众对居住生活质量提出更高要求和维权意识的不断增强,物业服务企业与业主之间的纠纷日益增多且矛盾尖锐,成为社会关注的焦点之一。物业纠纷往往呈现出群体效应,社会影响大;诉讼反复循环,矛盾难以化解;涉案标的额小,案件数量大;矛盾引发原因多样,案件审理难度大等特点。采取切实有效的办法化解双方矛盾,构建和谐融洽的物业服务关系,既是缓解法院办案压力的需要,更是维护社会稳定的现实要求。

沈阳市中级人民法院经梳理分析近年来审理的涉物业纠纷案件,从中选取典型案例进行发布,以期通过典型案例和重点问题的提示建议,引导各方社会主体正确理解法律,合法理性维权。

典型案例

案例1

合同终止后 预收物业费应返还业主

基本案情:2003年12月28日,某小区的业主吕某与某物业公司签订前期物业服务合同,约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容。2017年5月28日吕某交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1043元。2017年9月1日该物业公司撤出某小区,停止服务。吕某诉至法院,要求物业公司退还2017年度物业费用承担违约责任。

法院裁判:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持”。法院判决物业公司返还吕某2017年9月1日起至2017年12月31日的物业费。

案例2

物业服务企业交接时应移交必需资料

基本案情:沈阳某物业公司从2006年开始一直为某小区提供物业服务。2016年12月该小区成立业主委员会,任期三年。2017年1月19日,业委会向该物业公司发出解聘告知函,告知解除双方之间的物业服务合同,并于1月20日进行属地产权建筑、设施、物品及相关档案资料的交接,要求物业公司做好交接准备,并于交接完毕后3日内撤出园区。同年2月15日,物业公司函复业委会称,业委会不具备合法的主体资格,召开会议程序违法,作出的决议无效,不同意解除合同撤出园区。后该业委会就该小区服务项目进行公开招标,选聘了另一家物业服务公司。后业委会诉至法院,要求物业公司移交业主和物业的基础档案。

法院裁判:《物业管理条例》第三十八条规定:物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业公司自认业主与其公司的物业服务合同尚在其处,依据我国《合同法》合同终止后有关后合同义务的规定以及前述《物业管理条例》的规定,为妥善处理合同终止事宜,便于园区管理,物业公司应依据其保管的物业服务合同,向业委会提供园区内业主姓名及对应的住房信息。法院判决物业公司向业主委员会提供该小区业主名单及相对应的房产信息。

案例3

业主有权请求业委会公开账目明细

基本案情:12名原告为沈阳某小区业主。本届业委会于2015年4月换届成立。2011年9月4日,沈阳某物业公司与业主委员会签订《某小区物业服务委托合同》。2015年4月28日,业主委员会与某物业公司继续签订《某小区物业服务合同》。2011年7月12日,业主委员会与沈阳某供热公司签订《锅炉供暖运行委托合同》。根据该合同,园区将全部实施分户改造,对整个园区的管线进行全部改造,拆除旧锅炉的收入为30.5万元。现12位业主要求业主委员会公开交出2011年至诉讼时止的财务账及现金账(广告收入、采暖、分户供暖收入的账目去向及明细),公开从2011年至诉讼时业主委员会对外签订的与业主有关的物业合同、供暖合同、暖气改造分户合同、广告合同。

法院裁判:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料”。法院判决业主委员会将某小区2012年1月至2015年12月的公共收益收支情况及明细予以公布,并张贴在小区公告栏内。

案例4

物业违反合同 业主可要求减免物业费

基本案情:李某系某小区业主,2007年10月15日,某小区的建设单位与沈阳某物业公司签订《前期物业管理委托合同》,约定沈阳某物业公司为李某所在小区提供物业服务。李某向某物业公司交纳了2012年12月30日之前的物业服务费,2012年12月30日后的物业费未予给付。自2016年7月,因某物业公司拒绝为李某发电梯卡,李某无法使用电梯。

法院裁判:李某应根据合同约定缴纳物业服务费,某物业公司应根据合同约定为李某所在小区提供物业服务。李某于2016年5月向物业公司购买电梯卡,但物业公司拒绝卖给李某。物业服务企业应当本着为业主创造一个舒适、安全的生活环境的原则提供物业服务。根据沈阳市物业管理的相关规定,物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准,某物业公司不应以李某拖欠物业费为由而拒不为其电梯卡充值导致其无法正常使用电梯。该物业公司的行为有悖物业服务的基本原则,给业主的生活造成了损害。法院判决对李某自2016年7月不能使用电梯之日起的物业服务费予以免除。

(文章来源:华商晨报  记者:汤洋

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