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户籍改革工作推动房产地市场

2015-12-03 15:25 来源:芒果在线 作者:芒果不动产

      今年11月份,李克强总理在国务院常务会议上提出要加快户籍改革工作以带动我国居民的住房消费。据了解,这也是中央首次将户籍改革工作与房地产市场相关联。

      就在房地产业受困于高库存和低增长的压力时,监管层正悄然布局楼市“下半场”。

      去年7月《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》正式发布;今年11月初公布的“‘十三五’规划纲要”指出深化户籍制度改革。11月11日李克强总理在国务院常务会议上强调,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费,这也是监管层首次将户籍制度改革和房地产直接联系起来。

      近年来,户籍制度改革逐步强化,其最终的指向之一,便是房地产。这也说明在未来几年中,房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动,将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。

      有业内人士指出,在房地产业内生动力不足之时,城镇化将继续成为楼市“白银时代”的外在支撑。因为归根到底,人口流动才是房地产业真正的“刚需”。

      但房地产市场的区域分化特征决定了,去库存需求恐难以与人口流动的大势相吻合。不同城市之间资源配置的差距,可能导致这一进程出现错位。房地产业的人口战争,注定是一场“硬仗”。

      一亿人的潜在需求

      虽然成交量颇有起色,但从相关指标上来说,房地产业正进入多年来相对低迷的时代。国家统计局数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,为历史次低点。其中,住宅投资的增速仅为1.3%。

      同期全国房屋新开工面积增速、竣工面积增速、土地购置面积增速等指标,也都接近或达到历史低点。而商品房待售面积则创历史最高。

      分析人士指出,房地产历经多年的投资高速增长,市场供应已经明显过剩,并影响到市场发展和经济增长。因此,在近期监管层的公开表态中,都将“去库存”作为楼市政策的第一要务。在很多业内人士看来,如何消化房地产业的过剩产能,不仅关系到当前的低迷能否被解围,同时还决定楼市将以何种方式开启“下半场”。

      那么,多年来保持高速增长的房地产业,能否迎来预期中的“白银时代”?

      杨红旭向21世纪经济报道记者表示,从需求角度来看,未来楼市还有两个主要动力:第一,城市居民的改善型需求;第二,城镇化进程带来的新增需求。

      对于前者,根据中国保险行业协会数据,作为养老储备必备工具之一的不动产,中国城镇职工平均拥有1.06套。改善型住房空间较大。

      后者可以称得上是真正的刚需。今年11月,习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示,按照常住人口计算,我国城镇化率已经接近55%,城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高,这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。

      杨红旭认为,按照国际惯例,在城镇化率从30%向70%演进的过程中,经济增长、人口流动还会保持较高速度。根据我国55%的城镇化率,房地产业仍然存有增长空间。

      作为城镇化重要配套政策的户籍制度改革,近年来已在加速推进。去年7月,国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》),这也被认为是户籍改革的重要纲领性文件。今年11月初公布的“‘十三五’规划纲要”中也指出要深化户籍制度改革。11月11日,李克强总理在国务院常务会议上强调,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

      公安部副部长黄明在解读上述《意见》时曾说,“这次户籍制度改革,就是要努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。”

      在今年11月9日的国新办发布会上,中央财经领导小组办公室副主任杨伟民的解释更加直接。他表示,上一轮住房制度改革在1998年,主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米,住房需求基本得到满足,但外地非户籍人口拥有的房子很少,所以户改还会引发庞大的住房需求。

      后红利时代的人口流动

      人口流动对房地产市场的发展有决定性影响。

      中信建投发布报告指出,回顾我国房地产业快速发展的30年,本质是人口红利加速释放的30年,这期间我国总人口净增加3.24亿,其中15岁至64岁的人口数量保持了12年连续增长。人口红利的快速释放也加速了城乡聚集,并推动了房地产行业的需求释放。

      该机构指出,过去30多年来,我国经历了3次大规模人口迁移,其迁移轨迹与房地产市场的发展颇为吻合。

      第一次迁移发生在上世纪80年代。知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移浪潮,尤其在1984年后,国家逐步放宽对人口迁移的制度限制,为农村剩余劳动力向城镇转移创造了条件。但从区域上看,人口迁移还主要集中在省内。

      第二次迁移发生在上世纪90年代。1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后,人口迁移流动进入快速提升周期。相比1980年代,户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍。从区域上看,东部地区迁入人口比重持续增加,而中西部区域人口则保持净迁出。

      第三次迁移发生在21世纪以来。全国人口流迁规模和速度持续强化:东部地区人口迁入量仍然占有绝对优势;西部地区虽有大量人口迁出,但仍然具有一定凝聚力;中部地区则首次成为全部净迁出地区。

      按照该机构观点,人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构分化,甚至是主导市场的唯一要素。据统计,2014年东、中、西部地区实现房地产销售金额比例分别为59%、23%和18%,销售面积比例分别为48%、30%和22%,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

      在2009年左右,开发商普遍将重心转移至中部地区的三四线城市,造成该区域房地产投资占比一度提升。但由于这些城市大部分为人口净流出城市,在首批刚性需求被满足后,市场后续乏力的效应如今已开始显现。

      该机构指出,这也证明,追求人口净流入的城市是寻求房地产市场持续发展的唯一路径。未来中西部地区的成交以及投资份额将很难扩大,而从2015年至今,东部地区开发投资的份额已经重新开始回升。

      分析人士指出,如果此轮户籍改革能够顺利推进,将可能带动人口的下一轮大迁徙,并为房地产发展继续提供动力。但与此同时,一个重大背景也不容忽视,即人口红利逐渐消失。

      根据中信建投测算,我国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁,从2015年开始,这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前,25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右,但从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。

      即使放开二胎政策,也难以在短期内影响这一趋势。清科研究中心的测算显示,我国劳动力核心人群的人口变化在2015年和2018年间有略微下降,而在2022年到2025年期间会出现明显断层。

      “流动潜力仍在,总体规模下降”被认为是未来人口迁徙的新特征。专家认为,尽管我国城镇化仍有巨大空间,但人口红利的丧失,仍然使房地产业的新增需求大为减少。这也决定了,即使城镇化进程顺利推进,房地产业增速下滑也不可避免。

责任编辑(小乔)

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