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皇姑区:妻子不同意,丈夫卖房无效

2009-06-29 10:35 来源:芒果不动产 作者:小乔 查看:
 朱某交了定金和中介费,在房产中介主持下和甲方签订房屋转让协议。但后来甲方房屋不卖了,买主却没有得到合同约定的赔偿金,这是为什么呢?6月28日,记者从皇姑区法院采访到这起房屋买卖纠纷。

  签完协议不卖房了

  2008年9月1日,韩某去某房产中介登记卖房,并称该房产权人为其妻。韩某在中介所遇到来买房的朱某,遂代替产权人(协议甲方)与朱某(协议乙方)签订了房屋转让协议书,协议写明:卖房金额为18万元,乙方将定金3000元交给甲方,同时交纳中介费2000元,协议自签订之日起,任何一方不得反悔,如单方反悔应作如下赔偿:如甲方反悔,赔偿乙方定金双倍及中介费;如乙方(买房人)反悔,不退定金,不退中介费及手续费……如卖房人未经房主同意,从中作弊造成的经济损失及法律责任由卖房人承担,退回全部收费,并处罚卖房款的百分之十给乙方作为赔偿以及中介费办理手续费用……”

  签完协议后,韩某回家与妻子商量,其妻不同意卖房,次日韩某给中介打电话说不卖房了。9月25日,朱某向法院起诉,要求韩某履行合同或双倍返还定金,要求韩某赔偿中介费2000元。

  该转让协议属无效合同

  法院认为,本案涉及的法律问题比较复杂,主要有以下两点。

  首先是双方签订的买卖合同是否有效。本案被告在没有向原告及中介所出示房屋所有权证、授权委托书、婚姻关系证明,并明确告知原告和中介所须与产权人商量的情况下,与原告和中介所签订房屋转让协议的行为,依法应认定为没有代理权的行为,在得不到房屋产权人追认的情况下,应认定为无效合同。

  其次是定金合同的效力问题。本案收取原告定金的并非被告,而系中介所,同时,本案被告在房屋买卖过程中亦明确表示不收定金,亦未在定金收条上签字。按规定,收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。因此,应认定本案原被告之间并未形成有效的定金合同关系,故对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求,不应予以支持。

  案件经调解,原、被告双方与中介方达成调解协议,由中介方退还原告3000元定金和2000元中介费,被告承担案件受理费。

  到中介买房须规避风险

  辽宁申扬律师事务所律师李利威律师提醒,通常只有房屋的所有权人才能买卖和处分房屋;房屋为共同所有的,处分和买卖房屋时还必须经得全体共有人同意。非房屋所有权人出卖房屋,或未经共有人同意的,为无权代理或无权处分的行为,其效力待定。

  律师同时提醒,到中介买房,对中介人委托授权的权限一定要审查清楚,要明确相关人员是否有代理权,具体代理哪些事项,且必须要严格按中介代理权限进行相关民事行为。房屋买卖代签合同如果操作不规范,会给买受人增加巨大的风险,万一发生纠纷,买受人事后很难证明出卖方本人与代理人之间的委托关系。

责任编辑(公瑾)
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