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购房合同更名存风险这些流程需牢记

众所周知,房产过户有继承、交易、赠与三种常见的方式,其中交易的方式最为普遍。您可能不知道除了这三种方式之外,还有一种方式是购房合同更名。那么什么是购房合同更名呢,都需要注意什么?就由 沈阳房产网 为大家解析一下。 购房合同更名通常是因为以下几种需求: 1、买房人贷款额度不足,增加买受人以补足贷款额度;事后再去掉其中一个买受人。 2、买房人因为个人原因,需将房产转给他人,直接更改购房人。 3、出于共同还款共同拥有产权的目的,在完成购房合同后,需增加买受人。 购房合同更名是相对复杂的过程,我们要提醒的是,如果您的购房合同已经备案,则无法通过更名的方式来满足以上三种需求。 我国法律规定:禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让。未取得房产证前主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同所载明的预购人不一致的,也不得办理房屋权属登记。 我们以下面两种情形来分别说明购房合同更名的流程: 1、未完成网签和备案 这时如果想完成购房合同更名相对简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。 2、已经完成网签并完成备案 这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意(请注意,这十分重要!),撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。这里需要注意的是,重新备案是否能成功是关键,能否成功需要取决于多种因素,比如新的买受人是否取得购房资格等。 购房合同更名的风险 购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易,不被征收20%的个税。但这种方式也存在下面几种风险:1、购房合同更名需重新备案,会被重新审核,如被主管部门发现真实目的是完成交易,则会被拒;2、如果完成更名和备案,在申领产权证明环节也有可能面临被征税的可能,此时风险主要在卖方。3、如果任何一方反...

2016-04-12 14:47:38

家庭装修动工之前一定要做好验房收房工作

很多业主在新房下来之后就迫不及待的着手装修工作了,但是在装修开工之前要进行一项重要的工作,那就是收房验房。经过验房确认新房没有问题之后才可动工进行装修,否则日后会引发诸多不必要的麻烦。沈阳房产网针对验房进行了具体介绍。 如何做好收房验房工作? 一、新房交房收房流程 1、确认收房流程:跟开发商和物业核对相关材料,确认收房流程; 2、领取收房验房表:业主要领取三书一表,包括《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》三份原件,以及《房屋土地测绘技术报告书》,开发商会加以说明,一定要注意一下; 3、问题解决方案:在验收中发现问题业主可以提出质询、改进意见和解决方案,双方协商并达成书面协议; 4、验收完付款:开发商出具《实测面积测绘报告》,双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等; 5、领取钥匙:业主领取新房钥匙,签署《住宅钥匙收到书》; 6、与物业公司的物业关系:与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据; 7、办理产权证有关的事项:若业主委托开发商办理产权证,则可由开发商代收契税和房屋产权登记费; 8、签署《入住交接单》。 二、交房验房注意事项 1、房屋面积:全面进行户内面积计算和公摊面积计算。避免开发商在公摊面积上钻空子。售房合同如与实际测量面积误差在3%之内,可以不予考虑,如果误差超过3%的,以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%。 2、 房屋层高:房屋的层高可自备卷尺测量,测量房屋实际高度是否与合同上的一致。取4-5个点进行测量,若数值误差不大,说明房顶或地面没有倾斜。 三、特别注意 1、如果开发商在验房前要求交费或签署文件,业主必须拒绝,否则在验房时发现的质量问题,就只能自掏腰包解决了。 2、如果开发商提出代办产权证,业主有权拒绝,产权证可以自己办,如果交给开发商,还需支付代办费。 3、验房过程发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上...

2016-04-11 14:20:35

家长在购买学区房之前一定要了解这些

古有孟母三迁,现在想想真是醉了,那时的虎妈们为了孩子能听到朗朗的读书声可以随时搬家,现在看来是件多么幸福的事情啊!放到今天细思则恐!学区房是你想买能买得到的吗?是你想买能买得起的吗?学校是你有学区房学校就能上得了的吗?唉! 小编靠码字是无法实现了,只能把现在买学区房的宝典传授给有条件的孟母们吧。 知政策 虽说上有政策,下有对策,但你也得先熟知政策才行。 如果帝都推行多校划片政策,也就是说一个小区对应多个小学初中,那些买了名校学区房的孩子也可能会被分到普通学校,而普通学区的孩子则也有可能分到名校。 我们以帝都海淀区为例 大的招生政策方向不会变,就近入学。 明确六年一学位:即同一房子六年内只允许一次登记入学,二孩除外。 对集体户口不按划片进行,集体户不好使,没有划片的概念,将由学区来统一安排入学。 户口挂靠在非直系亲属家里的不好使。直系亲属包括爷爷奶奶、姥姥姥爷,七大姑八大姨叔叔大爷的没戏。 外地户口的五证今年将审得更加严格,学校也是由学区统一来安排。 知学位 学位房学区房。学位房指的是开发商跟指定学校有联建关系,或者合作关系,然后买这个房子带一个上学的指标。这当然是最好的,不过这点一定要和开发商和学校反复确认。 学位有时间限制,在购买前一定要先了解清楚该楼房的学位和户口是否已被使用。如果户口已经被使用,则要求前业主迁出,以方便自己户口迁入后子女获得入学学位。 重契约 买新房应先去你所关注的学校咨询了解学校的招生划片是否与开发商承诺一致;如在建的项目可让开发商出示学校的招生协议,并可将这些名校分校入学作为购房合同条款写入合同。由于现在新房供应较多的区域,许多学校仅在规划中,什么时候建成、什么时候招生、是否对口划片都没有落到实处,所以这点也很重要。 早入户 由于房本过户更名和户口迁移不是是一件事情也不是同时进行,所以必须是原有户口全部迁出以后才能办理户口迁移手续。否则即使房子过户了,也会陷入原房主户口还没...

2016-04-05 15:01:07

购房选户型很重要 四大妙招需牢记

户型的选择是选房重要的环节,好户型的房子会让购房者居住起来更加舒适,对于健康也有好处;另外,好户型的房子在转让时往往能卖出更高的价钱。那么,什么样的户型才是好户型呢?户型的选择要遵守哪些规律呢?以下是小编为大家带来的户型选择的干货,一起来看看吧。 户型应该怎么选?记准四妙招选出黄金户型 总规律:不在于大 而在于精 中国人对于大似乎有着特殊的执念,车子要大的,房子也是越大了越好,但是事实真是这样吗?其实不见得。 其实户型的选择不在于大而在于精,保证各个功能区域划合理并且有足够的活动空间就好。中国人凡事追求一个圆满,过大的房子难免显得空空荡荡,不够满;另外房屋面积过大,会给家庭主妇的卫生打扫造成困扰,增加劳动量,长久下来不利于健康。 户型结构切合需求 户型结构的设计应该要根据到日常生活的实际需求。除了保证基本的功能区之外,要根据面积的大小和居住人口的多少适当地增减卫生间;另外,如果有工作的需要,可以增加书房;厨房的设计不能过于狭小,要考虑到主妇的活动范围;卧室除了保证光照和通风,还要考虑到私密度。 各功能区朝向合理 房屋朝向的选择要考虑到光照,保持室内接受足够时长的光照对人的健康十分有利;另外,充足的光照可以有效提高室内温度,不至于产生压抑感。那么,朝向应该怎么选呢?良好的户型朝向以南向、东南向和西南向为主,最好保持南北通透。 各功能区朝向选择标准如下: 1、 卧室:保证主卧朝向为南最佳;另外,卧室的朝向为东、东南、东北也可,但是最好不要选择朝西。 2、 客厅:客厅要保证足够的光照,也要保证空气流通,因为这是一家人欢聚一起的地方,所以朝向最好为南。 3、 厨房:厨房不适合北向,这是因为厨房的油烟过大,朝北可能会造成油烟倒灌或北风将油烟引入其他房间。 4、 卫生间:卫生间不适合西向,因为卫生间一般较潮湿,为了避免细菌最好保持通风。 门的位置有讲究 现代家庭对于个人隐私越来越重视,这就要求门的位置不能过于显眼,让访...

2016-04-02 14:34:37

沈阳房产网:验房必备超实用小工具

新房下来之后业主第一件事就是进行验房收房,这是一个重要的环节,关乎日后的居住质量。在验房之前需要做一些适当的准备, 沈阳房产网 就在这里为大家介绍一下验房的小工具,希望对您能有所帮助。 非常规验房工具介绍: 1、软管 首先打开每个水龙头查看是否有水流出,然后就是将下水道灌水看下排水管是否通畅,如果发现排水管有堵塞的情况,一定要查清原因,如果不能解决堵塞问题的话需要换掉排水管。 如果给水正常的话就可以检查下一项了,先给软管中注水,再将软管两端分别放在被检测地面的两侧以及对角位置,等软管内的水平稳不再晃动后,在两端水平位置靠墙处进行标注,用卷尺测量一下分别高度,如果两端高度误差在12.5px以内的话影响不大,如果超过12.5px,那么应该要求施工方进行整改。 补充说明:一般使用的软管可在五金店里购买,长度在8米多,最好是透明管,食指般粗细。 2、乒乓球 乒乓球主要用途是来测量卫生间地面的坡度。根据建筑设计、施工中的规范,卫生间地面一定要有坡度,朝向地漏位置。在验收的时候将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部,轻推一下,查看乒乓球是否滚向地漏。 补充说明:在验房时,如果卫生间正在进行蓄水检验,也可使用乒乓球进行检测。将乒乓球放在水面上,轻吹一口气,观察乒乓球是否移向地漏位置。 3、手电 选择手电时应该是光线越亮越好,是用来看墙壁是否平直,有没有凸出或者凹陷情况的。用手电抵住墙壁底部,往上照去,出现阴影的部分就是有问题的地方。以此类推,所有墙面都可以了解到基本情况。同时还可以在烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 对于墙面有不平的地方,业主在装修时可以通过刮腻子来重新抹平。但是为了避免遗漏什么问题,在验房时一定要使用手电仔细检查墙体是否有跑模现象,虽然出现墙体跑模的问题比较少,但如果在验房时无法查出墙体有跑模偏移情况,在 装修 时将会因重新装饰墙壁而耗费更多的材料和人工。 补充说明:手电最好选择应急灯,不仅有强烈的光,而且光...

2016-04-01 14:26:28

房子拆迁业主能得到什么补偿

随着城市的规划发展,很多城区的老旧房屋都要面临征用、拆除。关于拆迁补偿问题,也一直是人们热议的话题,我们经常能在新闻中听到钉子户拆二代这样词语,那么关于拆迁户的补偿问题,到底有没有标准呢?下面就跟随 沈阳房产网 一起来了解一下吧。 房屋拆迁补偿的方式 1、货币补偿方式 通过三种评估标准,对被拆迁的房屋进行专业的估价,生成一个合理的有据的多元组成金额。这三种标准主要是专业机构的市场评估价、同区域同类型商品房的平均交易价格、重置价。 2、产权置换的方式 两种形式,一是异地安置,在其他地块上新建安置房;另一种就是回迁安置,也就是我们常说的回迁房。 3、结合型补偿 就是货币补偿方式和产权置换方式的结合。 房屋拆迁补偿金 根据最新的政策规定的标准,拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有: 1、房屋补偿费(房屋安置费)用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被 拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。 2、周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被 拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。 3、奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。 房屋拆迁补偿计算标准 1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) 2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。 每个拆迁户的情况都不一样,每个地区的也有不同的境遇,所以说遇到拆迁这种事最好可以咨询当地专业人士,运用法律的知识,就不会让自己的权益受到侵害了。...

2016-03-29 13:48:00

签订购房合同请勿忽视9大事项

签订购房合同是购房中最为重要的环节,切不可疏忽大意。由于很多购房者之前没有购房经验,因此草率的就签订了购房合同。有些黑心开发商抓住购房者薄弱地方大玩文字游戏,导致很多购房者掉入陷阱。 沈阳房产网 为大家盘点一下签订购房合同时的要点,希望对您能有所帮助。 第一、使用规范的合同文本 很多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》,交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序,往往会使购房者陷入订金纠纷。 第二、确定开发商是否具备五证 所谓五证即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。 第三、查验有关证明文件 购买期房必须要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。 第四、买期房要约定交房条件和时限 一般来讲,交房有两层含义:一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。 第五、买期房注意建筑面积的约定 填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外,还要填上套内面积和公用分摊面积。 第六、签合同时注意房屋质量问题 购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。 第七、明确物业管理事项 合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 第八、约定违约责任 买房过程中的违约责任包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。 第九、注意补充协议的内容 买房人应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖方的责任。...

2016-03-29 13:46:45

沈阳房产网:贷款购房注意事项

一二线城市的房价不断上涨,导致了很多人只能望房兴叹,想要买房的话都会选择贷款的方式进行购房。可是向银行申请贷款要满足哪些条件,你都知道吗?沈阳房产网就为大家来介绍一下。 买房贷款需要满足哪些条件? 1、年满18年周岁的具有完全民事行为能力,承担完全民事责任能力的自然人,具有城镇居民常住户口或合法有效的居住身份证明; 2、交齐首期购房款; 3、有稳定合法收入,有还款付息能力; 4、申请时购房者有不低于购房价款20%的自有资金。 5、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物; 6、所购二手房的产权明晰,符合政府规定的可进入房地产市场流通的条件; 7、所购房屋不在拆迁公告范围内。 8、贷款银行要求的其他条件。 除了满足这些条件,也不代表你就可以顺利的贷到款,买到心仪的房子。所以,只要是准备买房的朋友,贷款之前最好是弄清楚以下这几个问题,才能保证贷款的顺利办理。 问题一:公积金不要随便提取 公积金的使用范围越来越广,不过,在支付过程中要注意,千万不要将你的余额用完。对于部分城市,一旦你的公积金账户上一分钱都没有,你的公积金贷款额度也就没有了,无法申请公积金贷款。相应的,你也就失去了享受房贷最低利率的资格,得不偿失。 问题二:想买房别任性换工作 申请贷款时,一些银行会要求申请人出具6个月以上、不间断的银行流水帐单,额度一般为月供的两倍以上,以便评估申请人的还款能力。 银行批准贷款需要综合考量贷款人的经济能力水平,比如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势。如果你在买房前辞了职,可能会增加贷款的难度,影响贷款的进度。因此,买房前最好不要辞职,以便顺利拿到贷款。 假如你很不幸还是换了工作,同时你觉得你的流水帐单不太理想,可以提前6个月往银行账户里多存点钱,或者提供其他财力证明。如果你已经结婚,可以提供夫妻二人的流水帐单、名下的财产证明。 问题三:做好贷不到最长年限的心理准备 目前,贷款最长年限为30年,但是,并不是每个人去贷款都可以达到这...

2016-03-28 14:42:27

未还清贷款的房子可以进行再次出售吗

买房靠贷款,基本是很多沈阳购房者的买房方式。但是呢,在后期我们常会遇到这样一个问题,因为资金问题或是工作变动等,想把房子卖了,但是我的贷款还没有还清,房子可以转手吗?在沈阳,遇到这种情况应该怎么办呢? 首先没还清贷款的房子能不能卖? 从字面意思上来说,贷款没有还清的房子是不能进行交易的。我们把贷款的具体细节理清楚就明白为什么不行了。购房贷款的一般流程就是买房、申请贷款、审查审批、签合同、放贷、还贷等等。而银行能够放贷的主要条件之一就是共有权人同意以所购房屋作为抵押物,也就是说在你贷款没有还清之前,你的房子都是抵押给银行的。 即按照规定,按揭贷款买房的,应在办理产权登记后,办理房产抵押登记,银行作为抵押权人,会得到《房屋他项权证》。所以,在办理房产抵押登记后,《房屋所有权证》由房屋买受人收执,而银行所持有的是《房屋他项权证》。已办理抵押登记的房产,在贷款未还清之前,其房产档案中一直有抵押登记的记录,是不允许买卖的。 所以说没有还清贷款的房子是不能卖的。 但为什么还有人说可以交易? 其实这些说法的都是省去了还清贷款这一个步骤。他们是在房屋的贷款已经还清的前提下才做出这样的回答。那么没有还清贷款但又想把房子卖了,应该怎么办?首先需要明确一点,购房人必须取得房屋100%的产权才能出售,所以这里可以分几种情况来对待。 1、如果买房人能够全款进行交易,那就很简单,拿钱,还贷款,过户,交易完成。 2、可以通过转按揭的方式。。转按揭就是个人住房转按贷款,个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但实际情况中,由于买房人的贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,使得这种办法过于复杂。 3、由房主将剩余的贷款还清,然后取得房屋产权进行交易。这偿还贷款的这笔金额,可...

2016-03-26 14:42:30

购买沈阳学区房三大要点缺一不可

日前,记者走访了沈阳教育厅了解到沈阳仍旧采取单校划片的政策,这也就是说 沈阳学区房 不会受到影响,这也让广大已经购买学区房家长放了心。 沈阳房产网 提醒诸位家长,在购买学区房之前要咨询教育部门的相关政策,避免购房之后不能上名校的麻烦。 根据用途区别对待 用来自住的,购房者就要在学区房的前提下考虑周边环境的情况,要考虑整个社区的环境及整体的素质,避免对孩子带来不良的影响。对于只是为了解决孩子入学户口问题的,可以选择面积小总价不高的房子,投资成本低,也便于出租。 心态正确很重要 孩子上学上个好学校不是一件容易的事,但学区房不是万能的。家长要考虑孩子成长的连贯性。而作为家长,也要摆正心态,适合孩子的学校才是最好的,关键还是要看孩子自身的学习态度和学习方法。 综合自身的经济实力 购置学区房要根据自身的经济实力和还贷能力进行购房预算,经济实力强的购房者可以既满足了改善需求又能买到学区房,使孩子既能就近入学,又能改善居住条件。...

2016-03-24 14:33:01
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