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一、基本概念解析

 

1.过户

房屋转让后,需要将房屋权利人的名称进行变更,这个变更权利人名称的过程就是过户,又叫更名。(房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、抵账、夫妻财产分割等)

2.过户费

过户费通俗的讲是指整个过户,即办理《房屋所有权证》和《契证》过程中产生的所有费用。包括契税、增值税、个人所得税、工本费、交易费、印花税、土地增值税等。


 


 

二、房屋基本类型
 

1.根据“规划用途”房屋分为:住宅、非住宅。
2.住宅:是指专供居住的房屋,包括别墅、普通住宅、非普通住宅。
3. 非住宅:简单的来说指不是用于居住的房产, 房证上“规划用途”写的是门市、车库、网点、写字间、商业…….

 


 

三、存量房转让所需要材料

 

1.《房证》原件、《契证》原件、销售不动产统一发票、维修基金发票、契税完税发票、房改协议和收据。

2.身份证原件、户口本原件、婚姻关系证明原件

3.婚姻关系证明包括:

  单身:一直未婚:写声明、承诺书(房产局窗口提供)

  离婚单身:离婚证+离婚协议(法院判决和判决生效书或民事调解书)

  丧偶单身:配偶死亡证明+结婚证

  已婚:需要提供结婚证

4.如买卖双方中有不能到场办理更名过户手续的,需要提供公证处办理的《委托公证书》原件及发票。如果不能提供委托人的身份证、户口本、婚姻关系证明的证件公证,需要提供这些证件的原件。

5.如果买方有被拆迁的房屋需提供:拆迁协议原件、拆迁房屋的契证原件(房改协议和收据)、房屋征收决定、房屋征收公告、拆迁补偿款的银行流水或存折等房产局要求的其他材料。

※房产局政策变动频繁,具体准备的材料以实际办理时为准。

 


 

四、存量房过户流程

 

查档→核税→下契证、过户、资金监管→下房证

点击查看大图,数据仅供参考以房产局窗口为准

 


 

五、过户费用的核算

 

1.交易费
住宅:房屋建筑面积×4元
非住宅:全额×0.7%

2.工本费
住宅:80元/件  
非住宅:550元/件

注:每增加一本【不动产权证书】增加工本费10元

3.契税
住宅
①购买面积≤90㎡的住房,首套和二套均按全额1%征收
②购买面积>90㎡的住房,首套按全额1.5%征收,二套按全额2%征收
③购买第三套及三套以上,面积<168㎡按全额3%征收;面积≥168㎡按全额4%征收
非住宅:购买非住宅按全额4%征收
注:有契税减免的要在交税前提供相关手续;买方贷款的,成交价按贷款评估价申报;

4.个人所得税
住宅:
①对于个人转让满五年家庭唯一住房的免征个人所得税
②未满五年或满五年非唯一住房,个人所得税=差额×20%(提供发票)或全额×1%
非住宅:个人所得税=差额×20%(提供发票)或全额×2%

5.增值税
住宅:满两年免征,未满两年按全额×5.6%征收
非住宅:差额×5.6%(提供发票)或全额×5.6%
※未满两年的房改房和回迁房也需要征收增值税,计算方式同上

6.土地增值税
个人转让住宅暂免征收,非住宅按差额×(30%~60%)(提供发票)或全额×5%征收

7.印花税
个人转让或购买住宅暂免征收,非住宅的按全额×0.1%征收
备注:以上内容中所提到的“全额”为核定计税价格即地税局系统对房屋进行评估的价格,“差额”为上述全额减去原房主购买二手房时的评估价或原房主购买商品房时的价格。

 


 

六、资金监管

 

沈阳市所有房产局在办理二手房过户时,都需要进行资金监管,目的在于保证买卖双方交易安全,办理中房主需要预留银行卡号,买方先将购房款存入房产局资金监管账户,待买方新房证下发后,监管账户中的房款将转到房主预留的银行卡内,类似于 “支付宝”。

1.买方全款

最低监管额按契证核定计税价格的80%(铁西区房产局要求全额100%监管)

2.公积金贷款

买方为市公积金贷款,房主准备招行卡,按首付贷款数额监管;

买方省公积金贷款,房主准备建行卡,按首付贷款数额监管。

3.商业贷款

按首付和贷款的数额进行监管,以银行借款合同或审批书为依据。

 



 

七、公证内容
 

1.公证的分类:委托公证、继承公证、赠与公证。

2.委托公证

委托公证常用于买卖双方不能到场办理房产相关手续。

所需基本材料:

委托人:房证、契证、身份证、婚姻关系证明、户口本

受托人:身份证

3.继承公证是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请,依法证明继承人的继承行为真实性、合法性,确认继承人的继承权的活动,即当事人过世后才可以办理继承。

办理继承过户需要先办理继承公证,公证费是20-48元/平

常见的继承行为分为以下三种情况:

(1)父母双方都不在,子女继承  

(2)父母双方有一方不在,配偶继承

(3)父母双方有一方不在,房产为夫妻共有的,子女继承

所需基本材料:

被继承人(死者):死亡证明、职工档案、房证、契证。

被继承人的父母:身份证、户口本(已经死亡的提供“死亡证明”)。

被继承人的配偶:身份证、户口本、结婚证。

被继承人的子女:身份证、户口本(独生子女提供“独生子女证”)

4.赠与是指产权人(赠与人)自愿把自己的房产无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为,适用于直系亲属之间。赠与公证是指产权人对于自己名下的财产赠与给他人的公证法律程序,产权人必须具备民事行为能力的情况下才可以办理。

办理赠与过户时需先办理亲属关系公证。

赠与过户需要缴纳:契税、工本费、交易费。
 



八、税费计算表

点击查看大图,数据仅供参考以房产局窗口为准


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